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        廣錫渝三城土拍“撞期”,集中供地下競拍熱度分化

        新房返利網

        2021-04-30 09:25

          4月末,重點城市廣州、無錫、重慶和沈陽迎來集中拍地潮,在土拍“撞期”的情況下,4月26日~4月29日,廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地,三城競拍熱度表現分化,尤其重慶和無錫地價漲幅明顯,優質地塊價格仍在上漲。

          據CRIC梳理,截止4月29日已有110宗土地入市出讓,總建筑面積達1801萬平方米,成交地塊數量近百宗,成交總金額接近1800億元。

          與“集中供地第一拍”的長春平淡首場不同,重慶首場集中土拍一度登上熱搜榜,可見此輪土拍整體熱度。從溢價水平來看,重慶成交溢價率最高,其中地塊成交溢價率超50%以上的地塊多達五成,而無錫和廣州由于“限地價”的原因,平均溢價率相對較低。值得注意的是,無錫已成交的10宗地塊全部觸及上限價進入競自持階段。

          進入5月,將有更多城市迎來首場集中土拍,其中北京、深圳、廈門等首批供應量較少且有優質地塊供應的城市來說,首場土拍競爭仍然會比較激烈,拿地成本尤其是優質地塊的價格也將明顯攀高。因此,對于熱點城市而言,加大土地供應量才是平穩地市熱度的關鍵途徑。

          01

          重慶五成以上地塊溢價率超50%

          4月26日~4月29日,廣州、無錫、重慶迎來了第一場集中拍地。具體來看,廣州共有48宗土地入市,成功出讓42宗,流拍6宗,共攬金超906億元;重慶主城區46宗涉宅地全部成功出讓,土地成交總金額達到635億元;無錫首批16宗地中已成功出讓10宗,總成交金額也超過了兩百億元。

          從溢價水平來看,盡管在土拍前,重慶出臺了“部分熱點地塊若溢價率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個半月”的新規,但重慶作為三城中唯一不限地價的城市,本次集中供地的成交溢價率仍然最高。其中,有22宗地成交溢價率超過50%,占已成交地塊的比例接近五成,最高溢價率達到130%。重慶的土地市場之所以呈現出“出乎意料”的熱度,主要原因在于重慶本次供應地塊優質土地占比較高,如悅來組團、蔡家組團、兩路組團,南區的茶園、西區的西永組團及大楊石板塊等熱點板塊均有土地供應,且這些地塊多瞄準“剛改”需求,對房企吸引力較強,最終多以高溢價成交。

          無錫整體市場熱度也不低,已成交的10宗地觸及上限價進入競自持階段,包括諸如錫山東港板塊懷仁幼兒園北等較為冷門的地塊,最終也是以最高限價和競租賃5000平方米成交。

          廣州土地市場整體較為平穩,但區域熱度分化明顯。從已成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價,多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點區域,黃埔、南沙更是拍出了新的“單價地王”,市場熱度較高。而增城、從化、花都等區域土地更多以底價成交為主,流拍的6宗地也多集中在這些區域,土地市場表現較為冷淡。

          表:廣州、無錫、重慶三城

          首場土拍成交情況(萬平方米,億元,元/平方米)

         廣錫渝三城土拍“撞期”,集中供地下競拍熱度分化

          備注:無錫截至4月29日僅成交10宗地塊,其余6宗將于4月30日繼續競拍。
        數據來源:CRIC

          02

          優質地塊價格仍在上漲

          從地價水平來看,與2020年全年涉宅地價格相比,三城中重慶、無錫地價漲幅明顯,僅廣州成交地價不及去年水平。

          與周邊的可比歷史成交地塊相比,廣州成交的42宗地中,地價上漲的地塊和地價下跌的地塊數量各半,但由于中心四區出讓地塊占比較上一年明顯減少,平均地價水平較2020年下降15%。廣州成交樓板價TOP10地價上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點區域。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊,由華潤以21.29億元的總價競得,成交樓板價為28727元/平方米,實際可售樓板價則高達42122元/平方米,較去年年末越秀競得的同一板塊宅地價格上漲了一倍多,刷新了板塊樓面價新高,并進入全市成交土地單價TOP10。

          表:廣州成交宅地中單價TOP10地塊樓板價

          較周邊2020年成交同類型地塊變動情況(元/平方米)

         廣錫渝三城土拍“撞期”,集中供地下競拍熱度分化

          注:荔灣區興達地塊和黃埔區知識城E3地塊周邊近兩年內無同類型宅地成交。
        數據來源:CRIC

          重慶和無錫的本次成交土地的平均地價則因優質地塊的成交占比維持高位而較去年出現明顯上漲,分別上漲50%和18%。其中,重慶已成交地塊中有25宗成交樓板價破萬元,其中渝北區觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄,平均地價水平較2020年明顯上漲,這些地塊多為低容積率且區位優越。

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